株式会社寿資産評価は、愛知県三河・知多地区の不動産鑑定評価、自治体固定資産評価支援の専門家です。

市町村長所要の補正に係る補正率根拠意見書作成業務

「市町村長所要の補正」の運用方法は市町村に委ねられており、明確な規定が無いのが実情です。
そこで、
　①所要の補正の必要性
　②補正率の水準
　③画地あるいは筆単位での実際の評価額への反映の方法
などについて協議を行い、意見書に取りまとめます。
 「市町村長所要の補正」の補正項目はさまざまですが、以下に実績のある補正項目を列挙しました。

「土砂災害警戒区域等に係る補正率」

「土砂災害警戒区域等における土砂災害防止対策の推進に関する法律」で定められている土砂災害警戒区域、土砂災害特別警戒区域の指定を受けると、
 ①建築規制、②開発規制、③心理的嫌悪感

などによる減価が発生します。

「都市計画施設予定地に係る補正率」

都市計画法第１１条第１項に規定する都市計画施設の予定地に定められた土地のうち、同法第１８条及び第１９条に基づく都市計画決定があったものについては、

①最有効使用を妨げる土地利用の制限
 ②将来における土地利用の不安定リスク

などによる減価が発生します。

「建築困難（間口狭小）補正率」

固定資産評価基準附表の間口狭小補正率は間口4m未満が最少です。これは画地の形状に着目して利用の観点から補正率が設けられているからであり、建築基準法第43条の接道義務による建築規制の影響は反映されていません。しかし間口が2m未満の土地は一般的に価格水準が低いため、まず売買実例調査を行い、その格差を把握し、かつ無道路地評価との均衡にも留意して、必要に応じて補正を行うことを検討する必要があります。

「高圧線下地に係る補正率」

電気事業法に基づき定められた「電気設備に関する技術基準を定める省令」は、電圧の種別を低圧（直流750V以下、交流600V以下）、高圧（直流750V、交流600V～7,000V以下）、特別高圧（7,000Vを超えるもの）の3種に分けて規定しています（第2条第1項）。補正の対象となる「高圧線下地」とは、特別高圧架空電線下の土地を指します。高圧線下地は、
①最有効使用を妨げる建築制限
 ②嫌悪施設としての環境悪化要因

などによる減価が発生します。

「複合利用鉄軌道用地に係る補正率」

複合利用鉄軌道用地に係る鉄軌道高架下地は、
①高架線橋による物的な高さ制限があり空間利用価値が阻害される
②天井高が低くなる傾向にあり、日照が遮られ採光に影響がある
 などの減価が発生します。

「地下阻害物に係る補正率」

国及び地方公共団体が土地に関する施策の一環として、下水道の排水管所有目的のために地上権を設定する場合などは、地下阻害物の存在が土地利用権に制約を与え、減価が発生します。

「過小地積土地に係る補正率」

標準的画地と比較し相対的に地積が極端に小さい画地は、
①効用減による減価
②需要減による減価
 などの減価が発生します。売買実例の調査などに基づき補正率を査定します。

「建築不可（困難）土地に係る補正率」

接面する街路条件などにより、建築確認申請の際に建築不可との判定が予想される宅地は、土地の有効利用が制約されるため減価が必要となります。
 補正率の査定にあたっては、他の補正率との均衡に留意します。

「雑種地評価割合に係る意見書」

多くの自治体様が近傍地比準方式に基づき、宅地価格に雑種地評価割合を乗じて雑種地の評価額を算定しています。しかしながら雑種地評価割合の根拠を説明できる自治体様は少数です。また、最近では雑種地評価に関連する審査申出、訴訟が多く発生しています。
 雑種地の売買実例を収集し、現地調査を行い、調査結果を分析することにより、雑種地評価割合の根拠となる意見書を作成します。